Qu'est-ce qui détermine les prix fonciers et les prix immobiliers en général? Comprenez les liens de ces prix avec les taux d'intérêt, les rentes foncières et les loyers. Un cours d'économie pour les personnes qui n'ont aucune connaissance formelle d'économie. Le cours "Economie du sol et de l'immobilier" en deux parties vous permettra de comprendre (1) les calculs des acteurs des marchés foncier et immobilier (propriétaires fonciers, investisseurs immobiliers, etc.) (2) comment se forment les prix sur ces marchés, en lien avec le marché du logement et les politiques publiques La première partie introduit les principales méthodes de calcul des valeurs foncières et immobilières. Le cours est illustré d'exemples et de statistiques principalement suisses. Dans ce premier cours (Economie du sol et de l'immobilier I), nous aborderons: • Les calculs d'arbitrage et les déterminants et composantes du taux de rendement • La détermination du consentement à payer des acheteurs • La concurrence entre acheteurs • Le point de vue du propriétaire foncier • Les méthodes de calcul des valeurs immobilières Il est vivement recommandé d'effectuer les deux parties du cours dans l'ordre, puisque la deuxième utilise les concepts développés dans la première. Les deux parties sont de difficulté comparable.
Vidéo: La thésaurisation
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Do curso por École Polytechnique Fédérale de Lausanne
Economie du sol et de l'immobilier I
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Module 3 - Autres points de vue et confrontation
L'objectif de cette troisième semaine est mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Prix maximum acheteur et prix minimum vendeur (consentement à recevoir) ; (2) Thésaurisation ; (3) Coût d'opportunité ; (4) Frais de transaction ; (5) Prix d'exercice. Après s'être concentrés sur les calculs d'arbitrage de l'investisseur intéressé à acheter un terrain, ce module va explorer les calculs d'arbitrage faits par les autres parties à la transaction: le propriétaire foncier, qui doit accepter de vendre le terrain, et l'usager, qui paie la rente foncière alors qu'il pourrait acheter lui-même le terrain. Cela permettra de confronter ces calculs pour mieux expliquer encore la formation des prix fonciers dans la négociation entre ces parties.
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Philippe ThalmannProfessor
Faculté de l'Environnement naturel, architectural et construit
Bonjour, la thésaurisation ou rétention foncière est
souvent accusée de contribuer à la pénurie de logements.
En effet, le propriétaire foncier qui ne construit pas ou laisse pas
quelqu'un d'autre construire sur son terrain réduit la production de logements.
Pourtant la thésaurisation c'est juste un résultat possible
du calcul d'arbitrage que nous avons vu dans la leçon précédente,
le calcul, la pesée d'intérêt si vous voulez du propriétaire foncier,
qui a le choix entre vendre son terrain ou le conserver pour le vendre plus tard.
La thésaurisation est aussi un problème pour l'aménagement du territoire,
des terrains sont placés en zones à bâtir de façon à organiser
une urbanisation maîtrisée,
contrôlée, mais les propriétaires de ces terrains ne construisent pas
et ils ne veulent pas non plus vendre leurs terrains à des développeurs.
Le résultat, c'est qu'il reste des parcelles en friche ou mal utilisées
au milieu de zones qui devraient être développées.
L'importance de la thésaurisation est illustrée par ce schéma
qui est le résultat d'une enquête menée en 2011 auprès de propriétaires de parcelles
dans le canton de Vaud sur lesquelles on aurait pu construire du logement.
L'enquête a montré que 30 % environ de ces propriétaires seulement avaient
l'intention de construire ou de vendre la parcelle pour qu'on puisse construire.
63 % n'avaient absolument pas l'intention de vendre donc
on peut considérer qu'ils thésaurisaient leur parcelle,
et 8 % n'avaient pas une position encore clairement établie sur la question.
Pour comprendre le raisonnement d'un propriétaire foncier qui préfère
thésauriser son terrain plutôt que de le vendre, prenons un exemple,
le plus simple possible.
Il s'agit d'une parcelle qui est simplement un prêt qui ne rapporte
rien à son propriétaire,
et supposant qu'un investisseur propose à ce propriétaire de lui acheter ce prêt
pour 1 000 par mètre carré, et le propriétaire refuse, pourquoi?
Comment expliquer cela?
Eh bien le propriétaire a le choix entre deux options,
il peut choisir de ne pas vendre, donc de thésauriser ou il peut choisir de vendre.
S'il thésaurise, il n'obtient rien évidemment aujourd'hui mais par
contre dans une année, il est propriétaire d'une parcelle qui vaut, disons PT1,
prix du terrain dans une année.
En revanche, s'il choisit de vendre il touche la somme de 1 000 par mètre carré
PT 0 qu'il peut placer dans un placement financier lui rapportant
au terme d'une année la somme du montant investi, PT 0 augmenté du taux d'intérêt.
Et il vaut la peine de thésauriser si le terme de gauche est plus grand que le
terme de droite.
Par exemple, si le taux d'intérêt est égal à 2,5
% eh bien dans ce cas-là, l'avoir, la valeur du fonds
au terme d'une année est égale aux 1 000 obtenus en vendant le terrain augmentés
de 2,5 %, soit 1 025 et
donc le propriétaire qui préfère thésauriser plutôt que de vendre,
c'est un propriétaire qui anticipe qu'il pourrait vendre dans une année
au prix de 1 025 par mètre carré plutôt que de vendre pour 1 000 dans l'immédiat.
De façon générale, le propriétaire qui thésaurise
est un propriétaire qui anticipe que le terrain va s'apprécier dans une proportion
au moins égale au taux d'intérêt qu'il obtiendrait
s'il vendait le terrain et plaçait cet argent dans un placement financier.
Alors on peut regarder toujours avec les données des prix fonciers dans le canton
de Zurich, on peut regarder comment ont évolués les prix et comment ça se compare
avec les taux d'intérêt.
Le taux d'intérêt c'est celui des crédits hypothéquaires, j'en parlerai plus
tard dans ce cours, ce sont simplement des crédits qui sont, des placements qui sont
relativement comparables à l'acquisition d'un terrain en rouge, et puis en bleu,
vous avez le taux de variation du prix moyen du mètre carré pour les terrains à
bâtir du logement, et on voit que certaines années ce taux de variation,
donc cet accroissement des prix fonciers étaient très forts, jusqu'à passer 30 %
et d'autres années, la variation de prix était négative ou beaucoup plus faible
que le taux d'intérêt, donc toutes les années où la barre bleue est plus courte
que la barre rouge, ce sont des années où le propriétaire foncier aurait mieux
fait de vendre immédiatement son terrain plus que d'attendre une année,
il aurait gagné davantage en plaçant son argent dans un placement financier que,
en restant propriétaire, en thésaurisant son terrain.
Si on prend une perspective un peu plus longue
on constate que sur ces 40 dernières années, le prix moyen du mètre carré pour
des terrains permettant de construire des villas dans la région de Zurich,
a augmenté de, environ 19 francs suisses par année.
C'est ce qui est représenté par ce coefficient du trend, de la tendance qui
passe à travers la courbe des prix observés pour ces terrains.
19 francs par mètre carré par année,
ça correspond à peu près, comparé au prix actuel du terrain de 1 000 francs,
ça correspond à peu près à 2 % de plus-value par année,
donc à peu près aussi, le niveau actuel des taux d'intérêt.
Donc sur cette base, si on extrapole cette tendance,
eh bien il est pas évident qu'il vaille la peine de thésauriser,
l'accroissement des valeurs foncières étant à peu près égal au taux d'intérêt.
Par contre si je regarde uniquement l'évolution des prix de ces dix dernières
années, ce qui est représenté en rouge sur cette courbe, eh bien je vois que la
tendance a été une augmentation des prix de 37 francs par mètre carré et par année,
37 francs rapportés à 1 000 francs du mètre carré,
ça correspond à un taux d'accroissement de 3,7 % par année, soit beaucoup
plus que le niveau actuel des taux d'intérêt qui était aux alentours de 2 %.
Donc de ce point de vue-là, sur cette tendance, il est préférable
d'attendre encore de thésauriser encore le terrain plutôt que de le vendre et
de placer son argent dans des placements financiers qui rapportent beaucoup moins.
La comparaison faite jusqu'ici entre thésauriser et vendre
ne prend pas encore en compte le fait que le terrain dont on reste propriétaire
génère aussi une rente foncière, donc on a un revenu qui correspond à la
plus-value mais on a aussi un revenu direct qui est cette rente foncière.
Et si on veut vraiment comprendre la décision de thésauriser plutôt que de
vendre dans l'immédiat,
il faut comprendre, pardon il faut comparer, le revenu total, donc la fortune
totale au terme d'une année dans l'option thésaurisation avec la fortune totale
dans l'option vente immédiate et placement au taux d'intérêt i.
Et on dira qu'il est rationnel de thésauriser si la somme de la rente
foncière et la valeur du terrain dans une année dépasse
la valeur du fonds financier qui est lui-même constitué
du prix de vente augmenté du taux d'intérêt sur une année.
Alors cette condition de rationnalité si vous voulez de la thésaurisation,
eh bien on peut la formuler en une condition portant soit sur la rente
foncière qui doit être suffisamment élevée pour que ça vaille la peine de rester
propriétaire du terrain ou alors le prix anticipé d'une vente ultérieure
qui doit être suffisamment élevée pour justifier qu'on reste propriétaire du
terrain donc on renonce à le vendre et à placer son argent, ou encore une condition
que le prix de vente est trop faible, n'est pas assez attractif par rapport à la
rente foncière qu'on obtient si on reste propriétaire et le prix de vente futur
ou encore que le rendement du placement financier est insuffisant,
raison pour laquelle il est préférable de rester propriétaire du terrain
plutôt que de placer son argent dans un placement financier.
J'ai réécrit la condition ici pour laquelle il est rationnel de thésauriser.
Rappelez-vous c'est la condition qu'au terme d'une année
on a plus en étant resté propriétaire du terrain
qu'en l'ayant vendu et en ayant placé cet argent dans un placement financier.
On peut aussi l'exprimer comme étant une condition d'un revenu financier
insuffisant, trop faible donc le revenu financier PT fois i est plus faible
que le revenu total ou le rendement total du placement foncier
qui consiste en rente foncière plus plus-value.
On voit bien à droite l'avantage ou le gain de la thésaurisation.
Et en comparaison avec cet avantage,
on a à gauche quelque chose qu'on va interpréter comme un coût.
C'est le coup de thésauriser, c'est un coup d'opportunité puisque c'est un manque
à gagner, c'est pas une somme qu'on doit débourser en restant propriétaire,
c'est une manque à gagner,
c'est un revenu auquel on renonce en restant propriétaire de son terrain
plutôt que de le vendre et de chercher à obtenir ce revenu en plaçant son argent.
Cette notion du coût d'opportunité et très importante, raison pour laquelle,
je vais l'illustrer avec un autre exemple qui est celui des études.
En effet, vous avez la possibilité de choisir d'étudier ou non.
Si vous n'étudiez pas, vous travaillez, vous avez un revenu sur la ligne
inférieure, vous avez un salaire qui probablement va pas beaucoup s'accroître.
En revanche, si vous entreprenez des études universitaires, vous avez un coût
des études qui sera compensée par une augmentation de salaire,
un salaire plus important quand vous serez actifs, après vos études.
Eh bien ce qu'il faut bien comprendre, c'est que le coût des études c'est pas
uniquement le montant directement déboursé pour payer les études,
mais c'est aussi le manque à gagner,
le salaire auquel on renonce lorsqu'on choisit de faire des études.
Donc le coût d'opportunité du salaire s'ajoute au coût direct
pour déterminer un coût total des études universitaires.
Dans la leçon précédente, nous avons vu que l'acheteur calcule
son consentement à payer en comparant également la valeur du terrain
aujourd'hui et dans une année ainsi que la rente foncière obtenue par le terrain
avec le placement de cette somme dans un placement financier.
Et avec cette comparaison,
il aboutit à un consentement à payer qui est donné par cette équation.
Or, si le consentement à payer donc le prix proposé par l'acheteur est donné
par cette équation, on voit très vite qu'il n'y a aucun intérêt à thésauriser,
puisqu'à ce moment-là on a justement une égalité entre la situation au
terme d'une année, en cas de thésaurisation, et la situation, l'avoir
du propriétaire foncier, qui aurait vendu son terrain et placé l'argent.
Donc, dans ces conditions-là, pourquoi le propriétaire thésaurise quand même?
Alors que l'acheteur lui fait une offre qui rend la chose,
qui rend la vente du terrain au moins aussi intéressante que la thésaurisation.
Eh bien, la réponse c'est peut-être que le
propriétaire foncier obtient un rendement financier plus faible que l'acheteur.
Donc, il est moins capable de placer son argent que l'acheteur, et du coup,
le montant qu'il attend en compensation de la renonciation à son terrain est
plus élevé que celui que l'acheteur est prêt à lui donner.
Ou encore, on peut imaginer que le propriétaire foncier,
qui renonce à vendre, ne le fait pas.
Il renonce à vendre parce qu'il obtient un meilleur revenu,
une meilleure rente foncière de son terrain que l'acheteur potentiel.
Cela pourrait être le cas du fait que le propriétaire dégage
un avantage de la propriété du terrain que l'acheteur n'aurait pas.
Typiquement, le terrain se trouve devant
celui sur lequel habite le propriétaire foncier.
Donc, le propriétaire foncier possède deux terrains.
Et s'il vendait le terrain qui se trouve devant le sien,
où il habite, eh bien il y aurait une construction, qui lui couperait la vue,
qui réduirait la valeur de sa maison actuelle.
Et donc, il serait perdant sur ce tableau également.
Finalement, il est possible que le propriétaire foncier renonce à vendre,
parce qu'il est plus optimiste que l'acheteur,
que l'investisseur par rapport au prix du terrain dans une année.
Donc, il s'attend à une plus forte progression
du prix de son terrain que l'acheteur.
Finalement, notons que les coûts de transaction et les impôts ont
pour effet de favoriser la thésaurisation, donc de compliquer les transactions,
comme on le verra dans la leçon suivante.
La même enquête, citée en ouverture de cette leçon, sur l'importance de
la thésaurisation, elle nous renseigne aussi sur les motifs de thésaurisation.
Donc, la question était posée aux propriétaires qui choisissaient de ne pas
vendre leurs terrains : pour quelle raison?
Laquelle de ces raisons.
Certains ont mentionné une anticipation d'un prix qui augmenterait encore plus.
Certains ont mentionné la volonté de préserver une vue.
Donc, c'est cette, ce supplément si vous voulez, de rente foncière,
d'avantages que retire le propriétaire,
parce qu'il est lui-même propriétaire de la parcelle voisine, et qu'en construisant
sur la parcelle libre, eh bien cela réduirait son, la vue depuis son habitat,
ou la valeur de l'immeuble voisin, dont il est aussi le propriétaire.
Ensuite, un nombre plus important de propriétaires ont répondu
qu'ils ne voyaient pas de nécessité économique à vendre leurs terrains.
Cela revient au fait à considérer que le placement alternatif est moins intéressant
ou moins sûr que la conservation du terrain.
La même chose pour cette réponse ici, préserver un patrimoine.
C'est un peu comme si vendre le terrain et placer le produit de la vente
dans un placement financier ne permettait pas de préserver le patrimoine.
Donc, cela revient en fait à considérer que le rendement
du placement alternatif est pas si attractif, moins attractif
que du point de vue de l'investisseur qui serait disposé à acheter le terrain.
Et finalement, la réponse préserver une utilisation actuelle relève aussi,
peut être interprété également comme une composante de rente foncière qui
ne serait peut-être pas prise en compte et pas valorisée par l'acheteur du terrain.
Dans cette leçon, nous avons vu que le propriétaire foncier peut choisir de
thésauriser, donc de ne pas vendre son terrain,
et que cela peut être un choix tout à fait rationnel.
Mais, en même temps, cela n'est intéressant que si le propriétaire foncier
voit un plus grand potentiel dans son terrain que les acheteurs éventuels.
Nous avons aussi vu, dans cette leçon,
une notion importante, celle de coût d'opportunité.
Dans la leçon prochaine, nous referons intervenir l'acquéreur, l'investisseur,
pour confronter son point de vue, avec celui du propriétaire foncier,
et voir comment ils peuvent arriver à s'entendre sur un prix de transaction,
c'est-à-dire un prix acceptable pour les deux.
Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous à la prochaine.
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