Name: Vidéo: La thésaurisation
Uploaded: 2016-02-17T16:56:18.086Z
Duration: 14 min 3 s

Bonjour, la thésaurisation ou rétention foncière est

souvent accusée de contribuer à la pénurie de logements.

En effet, le propriétaire foncier qui ne construit pas ou laisse pas

quelqu'un d'autre construire sur son terrain réduit la production de logements.

Pourtant la thésaurisation c'est juste un résultat possible

du calcul d'arbitrage que nous avons vu dans la leçon précédente,

le calcul, la pesée d'intérêt si vous voulez du propriétaire foncier,

qui a le choix entre vendre son terrain ou le conserver pour le vendre plus tard.

La thésaurisation est aussi un problème pour l'aménagement du territoire,

des terrains sont placés en zones à bâtir de façon à organiser

une urbanisation maîtrisée,

contrôlée, mais les propriétaires de ces terrains ne construisent pas

et ils ne veulent pas non plus vendre leurs terrains à des développeurs.

Le résultat, c'est qu'il reste des parcelles en friche ou mal utilisées

au milieu de zones qui devraient être développées.

L'importance de la thésaurisation est illustrée par ce schéma

qui est le résultat d'une enquête menée en 2011 auprès de propriétaires de parcelles

dans le canton de Vaud sur lesquelles on aurait pu construire du logement.

L'enquête a montré que 30 % environ de ces propriétaires seulement avaient

l'intention de construire ou de vendre la parcelle pour qu'on puisse construire.

63 % n'avaient absolument pas l'intention de vendre donc

on peut considérer qu'ils thésaurisaient leur parcelle,

et 8 % n'avaient pas une position encore clairement établie sur la question.

Pour comprendre le raisonnement d'un propriétaire foncier qui préfère

thésauriser son terrain plutôt que de le vendre, prenons un exemple,

le plus simple possible.

Il s'agit d'une parcelle qui est simplement un prêt qui ne rapporte

rien à son propriétaire,

et supposant qu'un investisseur propose à ce propriétaire de lui acheter ce prêt

pour 1 000 par mètre carré, et le propriétaire refuse, pourquoi?

Comment expliquer cela?

Eh bien le propriétaire a le choix entre deux options,

il peut choisir de ne pas vendre, donc de thésauriser ou il peut choisir de vendre.

S'il thésaurise, il n'obtient rien évidemment aujourd'hui mais par

contre dans une année, il est propriétaire d'une parcelle qui vaut, disons PT1,

prix du terrain dans une année.

En revanche, s'il choisit de vendre il touche la somme de 1 000 par mètre carré

PT 0 qu'il peut placer dans un placement financier lui rapportant

au terme d'une année la somme du montant investi, PT 0 augmenté du taux d'intérêt.

Et il vaut la peine de thésauriser si le terme de gauche est plus grand que le

terme de droite.

Par exemple, si le taux d'intérêt est égal à 2,5

% eh bien dans ce cas-là, l'avoir, la valeur du fonds

au terme d'une année est égale aux 1 000 obtenus en vendant le terrain augmentés

de 2,5 %, soit 1 025 et

donc le propriétaire qui préfère thésauriser plutôt que de vendre,

c'est un propriétaire qui anticipe qu'il pourrait vendre dans une année

au prix de 1 025 par mètre carré plutôt que de vendre pour 1 000 dans l'immédiat.

De façon générale, le propriétaire qui thésaurise

est un propriétaire qui anticipe que le terrain va s'apprécier dans une proportion

au moins égale au taux d'intérêt qu'il obtiendrait

s'il vendait le terrain et plaçait cet argent dans un placement financier.

Alors on peut regarder toujours avec les données des prix fonciers dans le canton

de Zurich, on peut regarder comment ont évolués les prix et comment ça se compare

avec les taux d'intérêt.

Le taux d'intérêt c'est celui des crédits hypothéquaires, j'en parlerai plus

tard dans ce cours, ce sont simplement des crédits qui sont, des placements qui sont

relativement comparables à l'acquisition d'un terrain en rouge, et puis en bleu,

vous avez le taux de variation du prix moyen du mètre carré pour les terrains à

bâtir du logement, et on voit que certaines années ce taux de variation,

donc cet accroissement des prix fonciers étaient très forts, jusqu'à passer 30 %

et d'autres années, la variation de prix était négative ou beaucoup plus faible

que le taux d'intérêt, donc toutes les années où la barre bleue est plus courte

que la barre rouge, ce sont des années où le propriétaire foncier aurait mieux

fait de vendre immédiatement son terrain plus que d'attendre une année,

il aurait gagné davantage en plaçant son argent dans un placement financier que,

en restant propriétaire, en thésaurisant son terrain.

Si on prend une perspective un peu plus longue

on constate que sur ces 40 dernières années, le prix moyen du mètre carré pour

des terrains permettant de construire des villas dans la région de Zurich,

a augmenté de, environ 19 francs suisses par année.

C'est ce qui est représenté par ce coefficient du trend, de la tendance qui

passe à travers la courbe des prix observés pour ces terrains.

19 francs par mètre carré par année,

ça correspond à peu près, comparé au prix actuel du terrain de 1 000 francs,

ça correspond à peu près à 2 % de plus-value par année,

donc à peu près aussi, le niveau actuel des taux d'intérêt.

Donc sur cette base, si on extrapole cette tendance,

eh bien il est pas évident qu'il vaille la peine de thésauriser,

l'accroissement des valeurs foncières étant à peu près égal au taux d'intérêt.

Par contre si je regarde uniquement l'évolution des prix de ces dix dernières

années, ce qui est représenté en rouge sur cette courbe, eh bien je vois que la

tendance a été une augmentation des prix de 37 francs par mètre carré et par année,

37 francs rapportés à 1 000 francs du mètre carré,

ça correspond à un taux d'accroissement de 3,7 % par année, soit beaucoup

plus que le niveau actuel des taux d'intérêt qui était aux alentours de 2 %.

Donc de ce point de vue-là, sur cette tendance, il est préférable

d'attendre encore de thésauriser encore le terrain plutôt que de le vendre et

de placer son argent dans des placements financiers qui rapportent beaucoup moins.

La comparaison faite jusqu'ici entre thésauriser et vendre

ne prend pas encore en compte le fait que le terrain dont on reste propriétaire

génère aussi une rente foncière, donc on a un revenu qui correspond à la

plus-value mais on a aussi un revenu direct qui est cette rente foncière.

Et si on veut vraiment comprendre la décision de thésauriser plutôt que de

vendre dans l'immédiat,

il faut comprendre, pardon il faut comparer, le revenu total, donc la fortune

totale au terme d'une année dans l'option thésaurisation avec la fortune totale

dans l'option vente immédiate et placement au taux d'intérêt i.

Et on dira qu'il est rationnel de thésauriser si la somme de la rente

foncière et la valeur du terrain dans une année dépasse

la valeur du fonds financier qui est lui-même constitué

du prix de vente augmenté du taux d'intérêt sur une année.

Alors cette condition de rationnalité si vous voulez de la thésaurisation,

eh bien on peut la formuler en une condition portant soit sur la rente

foncière qui doit être suffisamment élevée pour que ça vaille la peine de rester

propriétaire du terrain ou alors le prix anticipé d'une vente ultérieure

qui doit être suffisamment élevée pour justifier qu'on reste propriétaire du

terrain donc on renonce à le vendre et à placer son argent, ou encore une condition

que le prix de vente est trop faible, n'est pas assez attractif par rapport à la

rente foncière qu'on obtient si on reste propriétaire et le prix de vente futur

ou encore que le rendement du placement financier est insuffisant,

raison pour laquelle il est préférable de rester propriétaire du terrain

plutôt que de placer son argent dans un placement financier.

J'ai réécrit la condition ici pour laquelle il est rationnel de thésauriser.

Rappelez-vous c'est la condition qu'au terme d'une année

on a plus en étant resté propriétaire du terrain

qu'en l'ayant vendu et en ayant placé cet argent dans un placement financier.

On peut aussi l'exprimer comme étant une condition d'un revenu financier

insuffisant, trop faible donc le revenu financier PT fois i est plus faible

que le revenu total ou le rendement total du placement foncier

qui consiste en rente foncière plus plus-value.

On voit bien à droite l'avantage ou le gain de la thésaurisation.

Et en comparaison avec cet avantage,

on a à gauche quelque chose qu'on va interpréter comme un coût.

C'est le coup de thésauriser, c'est un coup d'opportunité puisque c'est un manque

à gagner, c'est pas une somme qu'on doit débourser en restant propriétaire,

c'est une manque à gagner,

c'est un revenu auquel on renonce en restant propriétaire de son terrain

plutôt que de le vendre et de chercher à obtenir ce revenu en plaçant son argent.

Cette notion du coût d'opportunité et très importante, raison pour laquelle,

je vais l'illustrer avec un autre exemple qui est celui des études.

En effet, vous avez la possibilité de choisir d'étudier ou non.

Si vous n'étudiez pas, vous travaillez, vous avez un revenu sur la ligne

inférieure, vous avez un salaire qui probablement va pas beaucoup s'accroître.

En revanche, si vous entreprenez des études universitaires, vous avez un coût

des études qui sera compensée par une augmentation de salaire,

un salaire plus important quand vous serez actifs, après vos études.

Eh bien ce qu'il faut bien comprendre, c'est que le coût des études c'est pas

uniquement le montant directement déboursé pour payer les études,

mais c'est aussi le manque à gagner,

le salaire auquel on renonce lorsqu'on choisit de faire des études.

Donc le coût d'opportunité du salaire s'ajoute au coût direct

pour déterminer un coût total des études universitaires.

Dans la leçon précédente, nous avons vu que l'acheteur calcule

son consentement à payer en comparant également la valeur du terrain

aujourd'hui et dans une année ainsi que la rente foncière obtenue par le terrain

avec le placement de cette somme dans un placement financier.

Et avec cette comparaison,

il aboutit à un consentement à payer qui est donné par cette équation.

Or, si le consentement à payer donc le prix proposé par l'acheteur est donné

par cette équation, on voit très vite qu'il n'y a aucun intérêt à thésauriser,

puisqu'à ce moment-là on a justement une égalité entre la situation au

terme d'une année, en cas de thésaurisation, et la situation, l'avoir

du propriétaire foncier, qui aurait vendu son terrain et placé l'argent.

Donc, dans ces conditions-là, pourquoi le propriétaire thésaurise quand même?

Alors que l'acheteur lui fait une offre qui rend la chose,

qui rend la vente du terrain au moins aussi intéressante que la thésaurisation.

Eh bien, la réponse c'est peut-être que le

propriétaire foncier obtient un rendement financier plus faible que l'acheteur.

Donc, il est moins capable de placer son argent que l'acheteur, et du coup,

le montant qu'il attend en compensation de la renonciation à son terrain est

plus élevé que celui que l'acheteur est prêt à lui donner.

Ou encore, on peut imaginer que le propriétaire foncier,

qui renonce à vendre, ne le fait pas.

Il renonce à vendre parce qu'il obtient un meilleur revenu,

une meilleure rente foncière de son terrain que l'acheteur potentiel.

Cela pourrait être le cas du fait que le propriétaire dégage

un avantage de la propriété du terrain que l'acheteur n'aurait pas.

Typiquement, le terrain se trouve devant

celui sur lequel habite le propriétaire foncier.

Donc, le propriétaire foncier possède deux terrains.

Et s'il vendait le terrain qui se trouve devant le sien,

où il habite, eh bien il y aurait une construction, qui lui couperait la vue,

qui réduirait la valeur de sa maison actuelle.

Et donc, il serait perdant sur ce tableau également.

Finalement, il est possible que le propriétaire foncier renonce à vendre,

parce qu'il est plus optimiste que l'acheteur,

que l'investisseur par rapport au prix du terrain dans une année.

Donc, il s'attend à une plus forte progression

du prix de son terrain que l'acheteur.

Finalement, notons que les coûts de transaction et les impôts ont

pour effet de favoriser la thésaurisation, donc de compliquer les transactions,

comme on le verra dans la leçon suivante.

La même enquête, citée en ouverture de cette leçon, sur l'importance de

la thésaurisation, elle nous renseigne aussi sur les motifs de thésaurisation.

Donc, la question était posée aux propriétaires qui choisissaient de ne pas

vendre leurs terrains : pour quelle raison?

Laquelle de ces raisons.

Certains ont mentionné une anticipation d'un prix qui augmenterait encore plus.

Certains ont mentionné la volonté de préserver une vue.

Donc, c'est cette, ce supplément si vous voulez, de rente foncière,

d'avantages que retire le propriétaire,

parce qu'il est lui-même propriétaire de la parcelle voisine, et qu'en construisant

sur la parcelle libre, eh bien cela réduirait son, la vue depuis son habitat,

ou la valeur de l'immeuble voisin, dont il est aussi le propriétaire.

Ensuite, un nombre plus important de propriétaires ont répondu

qu'ils ne voyaient pas de nécessité économique à vendre leurs terrains.

Cela revient au fait à considérer que le placement alternatif est moins intéressant

ou moins sûr que la conservation du terrain.

La même chose pour cette réponse ici, préserver un patrimoine.

C'est un peu comme si vendre le terrain et placer le produit de la vente

dans un placement financier ne permettait pas de préserver le patrimoine.

Donc, cela revient en fait à considérer que le rendement

du placement alternatif est pas si attractif, moins attractif

que du point de vue de l'investisseur qui serait disposé à acheter le terrain.

Et finalement, la réponse préserver une utilisation actuelle relève aussi,

peut être interprété également comme une composante de rente foncière qui

ne serait peut-être pas prise en compte et pas valorisée par l'acheteur du terrain.

Dans cette leçon, nous avons vu que le propriétaire foncier peut choisir de

thésauriser, donc de ne pas vendre son terrain,

et que cela peut être un choix tout à fait rationnel.

Mais, en même temps, cela n'est intéressant que si le propriétaire foncier

voit un plus grand potentiel dans son terrain que les acheteurs éventuels.

Nous avons aussi vu, dans cette leçon,

une notion importante, celle de coût d'opportunité.

Dans la leçon prochaine, nous referons intervenir l'acquéreur, l'investisseur,

pour confronter son point de vue, avec celui du propriétaire foncier,

et voir comment ils peuvent arriver à s'entendre sur un prix de transaction,

c'est-à-dire un prix acceptable pour les deux.

Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous à la prochaine.

Vidéo: La thésaurisation

Economie du sol et de l'immobilier I

Conheça os instrutores