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L'enquête a montré que 30 % environ de ces propriétaires seulement avaient
l'intention de construire ou de vendre la parcelle pour qu'on puisse construire.
63 % n'avaient absolument pas l'intention de vendre donc
on peut considérer qu'ils thésaurisaient leur parcelle,
et 8 % n'avaient pas une position encore clairement établie sur la question.
Pour comprendre le raisonnement d'un propriétaire foncier qui préfère
thésauriser son terrain plutôt que de le vendre, prenons un exemple,
le plus simple possible.
Il s'agit d'une parcelle qui est simplement un prêt qui ne rapporte
rien à son propriétaire,
et supposant qu'un investisseur propose à ce propriétaire de lui acheter ce prêt
pour 1 000 par mètre carré, et le propriétaire refuse, pourquoi?
Comment expliquer cela?
Eh bien le propriétaire a le choix entre deux options,
il peut choisir de ne pas vendre, donc de thésauriser ou il peut choisir de vendre.
S'il thésaurise, il n'obtient rien évidemment aujourd'hui mais par
contre dans une année, il est propriétaire d'une parcelle qui vaut, disons PT1,
prix du terrain dans une année.
En revanche, s'il choisit de vendre il touche la somme de 1 000 par mètre carré
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donc le propriétaire qui préfère thésauriser plutôt que de vendre,
c'est un propriétaire qui anticipe qu'il pourrait vendre dans une année
au prix de 1 025 par mètre carré plutôt que de vendre pour 1 000 dans l'immédiat.
De façon générale, le propriétaire qui thésaurise
est un propriétaire qui anticipe que le terrain va s'apprécier dans une proportion
au moins égale au taux d'intérêt qu'il obtiendrait
s'il vendait le terrain et plaçait cet argent dans un placement financier.
Alors on peut regarder toujours avec les données des prix fonciers dans le canton
de Zurich, on peut regarder comment ont évolués les prix et comment ça se compare
avec les taux d'intérêt.
Le taux d'intérêt c'est celui des crédits hypothéquaires, j'en parlerai plus
tard dans ce cours, ce sont simplement des crédits qui sont, des placements qui sont
relativement comparables à l'acquisition d'un terrain en rouge, et puis en bleu,
vous avez le taux de variation du prix moyen du mètre carré pour les terrains à
bâtir du logement, et on voit que certaines années ce taux de variation,
donc cet accroissement des prix fonciers étaient très forts, jusqu'à passer 30 %
et d'autres années, la variation de prix était négative ou beaucoup plus faible
que le taux d'intérêt, donc toutes les années où la barre bleue est plus courte
que la barre rouge, ce sont des années où le propriétaire foncier aurait mieux
fait de vendre immédiatement son terrain plus que d'attendre une année,
il aurait gagné davantage en plaçant son argent dans un placement financier que,
en restant propriétaire, en thésaurisant son terrain.
Si on prend une perspective un peu plus longue
on constate que sur ces 40 dernières années, le prix moyen du mètre carré pour
des terrains permettant de construire des villas dans la région de Zurich,
a augmenté de, environ 19 francs suisses par année.
C'est ce qui est représenté par ce coefficient du trend, de la tendance qui
passe à travers la courbe des prix observés pour ces terrains.
19 francs par mètre carré par année,
ça correspond à peu près, comparé au prix actuel du terrain de 1 000 francs,
ça correspond à peu près à 2 % de plus-value par année,
donc à peu près aussi, le niveau actuel des taux d'intérêt.
Donc sur cette base, si on extrapole cette tendance,
eh bien il est pas évident qu'il vaille la peine de thésauriser,
l'accroissement des valeurs foncières étant à peu près égal au taux d'intérêt.
Par contre si je regarde uniquement l'évolution des prix de ces dix dernières
années, ce qui est représenté en rouge sur cette courbe, eh bien je vois que la
tendance a été une augmentation des prix de 37 francs par mètre carré et par année,
37 francs rapportés à 1 000 francs du mètre carré,
ça correspond à un taux d'accroissement de 3,7 % par année, soit beaucoup
plus que le niveau actuel des taux d'intérêt qui était aux alentours de 2 %.
Donc de ce point de vue-là, sur cette tendance, il est préférable
d'attendre encore de thésauriser encore le terrain plutôt que de le vendre et
de placer son argent dans des placements financiers qui rapportent beaucoup moins.
La comparaison faite jusqu'ici entre thésauriser et vendre
ne prend pas encore en compte le fait que le terrain dont on reste propriétaire
génère aussi une rente foncière, donc on a un revenu qui correspond à la
plus-value mais on a aussi un revenu direct qui est cette rente foncière.
Et si on veut vraiment comprendre la décision de thésauriser plutôt que de
vendre dans l'immédiat,
il faut comprendre, pardon il faut comparer, le revenu total, donc la fortune
totale au terme d'une année dans l'option thésaurisation avec la fortune totale
dans l'option vente immédiate et placement au taux d'intérêt i.
Et on dira qu'il est rationnel de thésauriser si la somme de la rente
foncière et la valeur du terrain dans une année dépasse
la valeur du fonds financier qui est lui-même constitué
du prix de vente augmenté du taux d'intérêt sur une année.
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Alors cette condition de rationnalité si vous voulez de la thésaurisation,
eh bien on peut la formuler en une condition portant soit sur la rente
foncière qui doit être suffisamment élevée pour que ça vaille la peine de rester
propriétaire du terrain ou alors le prix anticipé d'une vente ultérieure
qui doit être suffisamment élevée pour justifier qu'on reste propriétaire du
terrain donc on renonce à le vendre et à placer son argent, ou encore une condition
que le prix de vente est trop faible, n'est pas assez attractif par rapport à la
rente foncière qu'on obtient si on reste propriétaire et le prix de vente futur
ou encore que le rendement du placement financier est insuffisant,
raison pour laquelle il est préférable de rester propriétaire du terrain
plutôt que de placer son argent dans un placement financier.
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On peut aussi l'exprimer comme étant une condition d'un revenu financier
insuffisant, trop faible donc le revenu financier PT fois i est plus faible
que le revenu total ou le rendement total du placement foncier
qui consiste en rente foncière plus plus-value.
On voit bien à droite l'avantage ou le gain de la thésaurisation.
Et en comparaison avec cet avantage,
on a à gauche quelque chose qu'on va interpréter comme un coût.
C'est le coup de thésauriser, c'est un coup d'opportunité puisque c'est un manque
à gagner, c'est pas une somme qu'on doit débourser en restant propriétaire,
c'est une manque à gagner,
c'est un revenu auquel on renonce en restant propriétaire de son terrain
plutôt que de le vendre et de chercher à obtenir ce revenu en plaçant son argent.
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En revanche, si vous entreprenez des études universitaires, vous avez un coût
des études qui sera compensée par une augmentation de salaire,
un salaire plus important quand vous serez actifs, après vos études.
Eh bien ce qu'il faut bien comprendre, c'est que le coût des études c'est pas
uniquement le montant directement déboursé pour payer les études,
mais c'est aussi le manque à gagner,
le salaire auquel on renonce lorsqu'on choisit de faire des études.
Donc le coût d'opportunité du salaire s'ajoute au coût direct
pour déterminer un coût total des études universitaires.
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un avantage de la propriété du terrain que l'acheteur n'aurait pas.
Typiquement, le terrain se trouve devant
celui sur lequel habite le propriétaire foncier.
Donc, le propriétaire foncier possède deux terrains.
Et s'il vendait le terrain qui se trouve devant le sien,
où il habite, eh bien il y aurait une construction, qui lui couperait la vue,
qui réduirait la valeur de sa maison actuelle.
Et donc, il serait perdant sur ce tableau également.
Finalement, il est possible que le propriétaire foncier renonce à vendre,
parce qu'il est plus optimiste que l'acheteur,
que l'investisseur par rapport au prix du terrain dans une année.
Donc, il s'attend à une plus forte progression
du prix de son terrain que l'acheteur.
Finalement, notons que les coûts de transaction et les impôts ont
pour effet de favoriser la thésaurisation, donc de compliquer les transactions,
comme on le verra dans la leçon suivante.
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Cela revient au fait à considérer que le placement alternatif est moins intéressant
ou moins sûr que la conservation du terrain.
La même chose pour cette réponse ici, préserver un patrimoine.
C'est un peu comme si vendre le terrain et placer le produit de la vente
dans un placement financier ne permettait pas de préserver le patrimoine.
Donc, cela revient en fait à considérer que le rendement
du placement alternatif est pas si attractif, moins attractif
que du point de vue de l'investisseur qui serait disposé à acheter le terrain.
Et finalement, la réponse préserver une utilisation actuelle relève aussi,
peut être interprété également comme une composante de rente foncière qui
ne serait peut-être pas prise en compte et pas valorisée par l'acheteur du terrain.